Согласно свежим статистическим данным, пандемия коронавируса, серьёзно «тряхнувшая» фактически все сферы жизни россиян, как ни парадоксально, не стала критичным фактором для ипотеки и рынка недвижимости. Россияне продолжали относительно активно покупать или продавать жильё, а ипотечный рынок и вовсе показал рост примерно на 4%. При этом в числе самых активных покупателей стабильно остаются семьи с детьми (что вполне объяснимо при наличии значительной господдержки в этой сфере). Однако, задумывая покупки и переезды, «детные» потенциальные покупатели зачастую не ожидают, что приобретение квартиры может существенно осложниться из-за ряда нюансов, связанных с необходимостью решать вопросы о праве собственности детей на долгожданные квадратные метры.

Ни для кого не секрет, что словосочетание «только взрослые собственники» при приобретении жилья на вторичном рынке считается определённой «приманкой», сулящей потенциальному покупателю минимум хлопот во время сделки. И это совершенно оправданно. Согласно нормам действующего законодательства, продавать жилую недвижимость, где имеют доли несовершеннолетние собственники, можно только при наличии разрешения органов опеки. А они, в свою очередь, выдадут его только в том случае, если сочтут, что при совершении сделки не нарушаются права ребёнка. А это «ненарушение» в законодательстве трактуется абсолютно однозначно: при отчуждении доли в жилом помещении у ребёнка должна немедленно появиться другая – как минимум, не меньшая по площади. Продавать долю несовершеннолетнего и не предоставлять ему взамен иного недвижимого имущества прямо запрещено.

Самым беспроблемным вариантом в этой ситуации становятся альтернативные сделки, когда при продаже старой квартиры тут же покупается новая. Опеке будет достаточно убедиться, что размер доли и (или) её рыночная стоимость будет, как минимум, не меньше, чем в прежнем жилье. Правда, совершенно беспроблемной ситуация будет только при покупке квартиры на вторичном рынке или в уже готовой новостройке. По строящемуся жилью, особенно находящемуся на стадии котлована, могут возникнуть вопросы. Поэтому сделки с участием детей специалисты рекомендуют проводить по квартирам и домам, где готовность составляет не менее 70%. Если между продажей старого и нового жилья возникает пауза, инспекторов может вполне устроить ситуация, когда ребёнок получает долю в ином жилье – например, в квартире родственников.

Отметим, что если при обычных сделках с жильём родители вправе самостоятельно решать, станет ли их ребёнок собственником доли при покупке, то в случае с использованием материнского капитала наделение детей собственностью становится обязательным и безальтернативным вариантом. В квартире, на которую потрачены средства сертификата (не важно, отданы ли они на погашение кредита или были потрачены в результате прямой сделки), должны быть в обязательном порядке выделены доли всем детям – в том числе и тем, которые родились в семье первенцами и третьими и более по счёту до момента использования материнского капитала. Эта необходимость документально подтверждается нотариально заверенным обязательством, без которого потратить «материнские» деньги попросту невозможно – если документ не будет предоставлен, Пенсионный фонд не перечислит средства продавцу или банку.

Нагляднее всего этот принцип работает в ситуациях, когда семья, потратив средства материнского капитала на приобретение квартиры, через какое-то время решает расширяться, продавать имеющееся жильё и покупать более просторное. При сделке обязательно проверяется, тратились ли на неё средства материнского капитала. Если ответ положительный, то отсутствие долей детей (в случаях, когда родители не удосужились их выделить после полного погашения кредита) может обернуться весьма серьёзными проблемами.

Дополнительный аргумент

Самым сложным вариантом сделки с «детскими» долями в квартире или доме на сегодняшний день является ситуация, когда старая квартира продаётся, а вырученные от продажи средства планируется потратить на первый взнос по ипотеке для приобретения более просторного жилья. В этом случае вероятность отказа опеки в выдаче разрешения крайне высока. Приобретаемое жильё на время выплаты кредита оказывается в залоге у банка, и выделить там долю несовершеннолетнему до полного погашения долга банк не согласится, так как квартиру с этой долей нельзя будет реализовать с торгов в случае невыплаты кредита. В этом случае вопрос решается только приобретением для несовершеннолетнего доли в другом жилье (как правило, по договору дарения у родственников). К сожалению, никаких чётких нормативных механизмов для разрешения подобных ситуаций на сегодняшний день не существует.

Редакция «АН» в одном из прошлых номеров рассказывала о вопиющей ситуации с жилым домом в пансионате «Парковое», что в Крыму. Местные власти уже после постройки и сдачи здания в эксплуатацию хотят снести заселённую многоэтажку! Причём сделать это хотят за счёт самих же собственников! Доводы в пользу сноса – неубедительны, а по одной из версий постройка встала костью в горле после прихода в «Парковое» «Газпрома», который построил элитный посёлок и хочет его расширить к морю и на пути которого встал жилой комплекс. Публикуем открытое письмо собственников, которых крымская власть хочет выбросить на улицу.

Уважаемый Владимир Владимирович! К Вам обращаются собственники помещений в пансионате «Парковое», расположенном в Республике Крым. Обращаемся именно к Вам, потому что все принятые нами обращения, большинство из которых подписало свыше 600 человек, на городском и республиканском уровне закончились практически ничем.

Мы хорошо знаем Вашу неподдельную любовь к Крыму и неоднократно слышим Ваши призывы к инвестициям в Крым. Не секрет – инвестиции в Крым идут не очень хорошо из-за того, что многие боятся попасть под санкции. Мы не побоялись и приобрели недвижимость, несмотря на то что видели большое количество проблем в Крыму. Но мы видим также, что эти проблемы постепенно решаются, поэтому надеемся, что Ваше вмешательство поможет решить и нашу главную проблему.

6 декабря 2019 г. по результатам проверки Ялтинской прокуратуры от 5 декабря 2019 г. (получается, за ночь администрация Ялты написала иск на 30 листах? А не готовился ли иск заранее?) в городском суде города Ялты появилось исковое заявление администрации города Ялты с требованием снести высотное здание нашего жилого комплекса. Это здание было принято в эксплуатацию свыше 10 лет назад, и никаких претензий до этого к нему не было – ни со стороны украинских властей, ни со стороны российских. В иске же утверждается о наличии свыше десятка серьёзнейших нарушений.

В числе нарушений говорится, например, о том, что участок, на котором был построен дом, располагается в историческом ареале и является неотъемлемой частью всемирного культурного наследия и что застройщик не имел законных оснований для выстраивания самовольных построек, равно как и использования земельного участка, кроме как для обслуживания либо реставрации памятника истории и культуры. На фотографиях, сделанных до строительства пансионата, хорошо видно, что в действительности представлял собой выданный участок. На фото хорошо видны недостроенный пансионат «Криворожский горняк», на базе которого и был достроен наш пансионат, и горы строительного мусора. И всё это администрация г. Ялты считает объектом всемирного культурного наследия и предлагает реставрировать! Как-то неловко за администрацию г. Ялты, которая, будучи серьёзной организацией, предлагает обслуживать и реставрировать недострой вместе со строительной свалкой.

В заключительной части искового заявления администрация г. Ялты требует от собственников снести высотное здание за свой счёт. При этом администрацию никак не смущает тот факт, что значительная часть собственников помещений, указанных в исковом заявлении в качестве ответчиков, приобрела помещения уже после присоединения Республики Крым к Российской Федерации. Эта категория собственников априори относится к добросовестным приобретателям. Вдобавок она уплатила соответствующие государственные пошлины при оформлении правоустанавливающих документов.

Мы уже неоднократно обращались во многие инстанции Ялты и Республики Крым, а также к заместителю полномочного представителя Президента Российской Федерации в Южном федеральном округе Степанову К.И. Писали о том, что даже если какие-то несущественные нарушения и были в далёком прошлом, то допускала их сама администрация г. Ялты (она выдавала разрешение на строительство и принимала здание в эксплуатацию), и что сроки исковой давности давно прошли. Направляя обращения, мы полагали, что городским и республиканским властям небезразлична аморальная суть искового заявления и что нам помогут уладить дело в досудебном порядке.

Чем больше мы получали ответов, тем яснее понимали, что на республиканском уровне нашу проблему не решить. Видимо, действительно на федеральном уровне есть серьёзный интересант в сносе высотного здания, а возможно, и всего нашего пансионата. И именно этот интересант является подлинным заказчиком судебного разбирательства.

Собственники пансионата «Парковое» – это люди достаточно зрелые, многое повидавшие на своём жизненном пути. Проводя аналогии, почти все считают, что больше всего наше дело похоже на рейдерский захват. К нашему ужасу, похоже, что в качестве рейдера выступает некая очень серьёзная государственная или окологосударственная структура. Решить свою задачу эта структура пытается через суд, после которого обращаться нам будет просто не к кому.

Попав в трудную ситуацию, собственники помещений поневоле начинают сравнивать, и картина получается не очень приятной. Достаточно большое количество россиян приобретали недвижимость задолго до 2014 года, и до начала этого года никаких серьёзных проблем с этой недвижимостью у них не было. Для украинских собственников ситуация ещё печальнее. Те из них, кто является государственными служащими Украины, уже с 2014 года не могут воспользоваться своей недвижимостью. Остальные из-за коронавируса уже пропустили сезон этого года. Представим только, что будет, если суд по какой-то причине удовлетворит иск администрации. Какие новости мы увидим в украинских СМИ, в СМИ других стран? Как это отразится на имидже России, на её инвестиционной привлекательности?

Владимир Владимирович, просим Вас вмешаться и инициировать конструктивное рассмотрение нашего вопроса. А также провести оценку соответствующими органами оснований и истинных причин иска администрации г. Ялты. Ведь в пансионате есть и другие дома, которые в случае сноса высотки могут также незаслуженно попасть под метлу администрации г. Ялты, так как они тоже расположены на спорном земельном участке.